지식산업센터 투자나 입주를 고민할 때 가장 많이 듣는 말 중 하나가 바로 ‘전용률’이에요. 그런데 이 전용률이 뭔지, 어떻게 계산되는 건지 정확히 아는 분들은 생각보다 적더라고요.
전용률이 낮으면 실제 사용할 수 있는 공간이 줄어들고, 관리비 부담은 커질 수 있어요. 따라서 계약 전 반드시 확인해야 하는 핵심 지표 중 하나랍니다!
제가 생각했을 때, 지식산업센터는 ‘넓어 보이지만 실제 작다’는 말이 자주 나오는 상품이에요. 바로 전용률 때문에 착시가 생기는 거예요!
📏 전용률이란?
전용률은 ‘전체 공급면적 중 실제 내가 사용할 수 있는 공간 비율’을 뜻해요. 쉽게 말하면 계약서에 적힌 평수에서 복도, 엘리베이터, 화장실 등 공용면적을 제외하고, 오로지 내 공간만 차지하는 비율이에요.
예를 들어 공급면적이 100㎡인데, 그 중 실제 사무실로 사용하는 면적이 50㎡라면 전용률은 50%가 되는 거죠. 전용률이 높을수록 ‘실사용 공간’이 넓다는 뜻이에요.
공용면적이 많은 오피스 건물이나 지식산업센터는 이 전용률을 반드시 확인해야 해요. 두 개 동을 비교할 땐 단순 평수가 아니라 ‘전용면적 기준 가격’을 봐야 정확해요.
🧮 전용률 계산 공식
전용률 계산은 아주 간단해요. 아래 공식을 기억해두면 좋아요:
전용률(%) = (전용면적 ÷ 공급면적) × 100
예시:
- 공급면적: 100㎡
- 전용면적: 45㎡
- 전용률: (45 ÷ 100) × 100 = 45%
분양 안내에는 보통 '공급면적'이 강조되지만, 실제 사용할 수 있는 공간은 ‘전용면적’이에요. 투자 목적이라면 평당가 계산도 전용 기준으로 해야 정확해요.
📊 지식산업센터 평균 전용률
지식산업센터는 일반 아파트나 상가보다 전용률이 낮은 편이에요. 이유는 공용면적이 워낙 넓기 때문이에요. 대표적으로 화물용 엘리베이터, 공용복도, 주차장, 로비 등 시설들이 크고 넓어요.
평균 전용률은 55~65% 수준이며, 신축일수록 더 낮아질 수도 있어요.
- 50% 이상이면 양호한 수준
- 45% 이하라면 공용면적이 많아 관리비 부담도 클 수 있어요
높은 전용률은 실사용 공간이 넓다는 뜻이니, 입주 기업에게 더 매력적으로 다가갈 수 있어요!
📉 전용률이 투자에 미치는 영향
전용률이 낮으면 가격만 보고 샀다가 실제 공간이 너무 좁아 실망하거나, 임차인 찾기 어려울 수 있어요. 특히 임차인은 전용면적 기준으로 사무실 규모를 따지기 때문에 이 부분이 매우 중요해요.
전용률이 낮을수록 관리비 비율이 높고, 전용 기준 임대료 환산 시 수익률도 떨어질 수 있어요. 반대로 전용률이 높으면 실제 사용 면적이 넓고, 수익형으로도 매력적인 공간이 될 수 있어요.
투자 시 평당 분양가도 ‘전용면적 기준’으로 환산해서 비교해야 정확해요. 공급 기준만 보고 판단하면 착시가 생겨요!
📄 계약 시 확인할 서류
전용률을 정확히 파악하려면 다음 서류들을 꼭 확인해야 해요:
1. 분양계약서: 공급면적, 전용면적 명시
2. 건축물대장: 건물 구조 및 공용면적 확인 가능
3. 평면도: 실사용 공간 구조 확인 가능
모델하우스 방문 시에도 "전용률 몇 %인가요?" "전용면적 기준 평당가가 얼마인가요?" 이렇게 물어보면 실력자 티가 확 나요!
💡 전용률 높이는 팁과 주의사항
전용률은 내가 조정할 수 있는 항목은 아니지만, 투자 시 높은 전용률을 가진 층이나 구조를 고르면 유리해요.
- 코너호실보다 일반 직사각형 구조가 전용률이 높은 편
- 저층보다 중층 이상이 공용면적이 덜 잡히는 구조가 많아요
- 1층은 로비, 창고 등으로 빠져서 전용률이 낮을 수 있어요
주의할 점은, 너무 전용률에만 집착하면 입지나 설계, 층고 같은 더 중요한 요소를 놓칠 수 있다는 거예요. ‘전용률은 중요한 지표 중 하나’로만 보는 게 좋아요!
❓ FAQ
Q1. 전용률 몇 % 이상이면 좋은 건가요?
A1. 50% 이상이면 양호, 55% 이상이면 우수한 전용률로 평가받아요.
Q2. 지식산업센터 전용률은 왜 낮은가요?
A2. 공용 복도, 주차장, 엘리베이터, 물류통로 등 면적이 넓게 잡혀서 낮게 나와요.
Q3. 전용률이 높으면 관리비도 줄어드나요?
A3. 전용면적 기준으로 관리비가 산정되므로, 높을수록 관리비 단가는 유리해요.
Q4. 전용률을 임대료 산정 기준으로 써도 되나요?
A4. 네, 대부분 전용면적 기준으로 월세를 책정해요. 공급면적 기준은 혼동될 수 있어요.
Q5. 두 센터 중 전용률이 낮은 곳이 더 나쁜 건가요?
A5. 꼭 그렇진 않아요. 낮더라도 입지, 설계, 입주기업 구성이 좋다면 더 가치 있을 수 있어요.
Q6. 분양계약서에 전용률이 안 적혀있으면 어떻게 하나요?
A6. 전용·공급면적이 각각 적혀 있으니 직접 계산하면 돼요.
Q7. 지식산업센터의 전용률은 법적으로 정해져 있나요?
A7. 법적 제한은 없지만 평균 수치가 존재해요. 비정상적으로 낮으면 설계 문제를 의심해봐야 해요.
Q8. 모델하우스 설명과 실제 전용률이 다른 경우도 있나요?
A8. 있을 수 있어요! 반드시 분양계약서와 건축물대장으로 교차 확인해야 해요.
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